Utrecht

Gemeente Utrecht

Drs E.H. Haitsma
Wethouder voor Wonen, Monumenten en Grondzaken
Postbus 16200
3500 CE Utrecht

Utrecht, 16 oktober 2000

Betreft: Oosterkade 6-7-8

Geachte heer Haitsma,

Door middel van deze open brief vraagt de SP-fractie de aandacht van het college voor de gang van zaken rond de uitgifte in erfpacht van het pand Oosterkade 6-7-8 aan het Maarssens Bouwbedrijf in 1997.

Eigen onderzoek heeft de SP-fractie geleerd dat er bij deze uitgifte een aantal onregelmatigheden heeft plaatsgevonden. Ook heeft de SP geconstateerd dat de gemeenteraad onjuist en onvolledig is geïnformeerd. Op basis van deze gegevens dient naar de mening van de SP de gehele gang van zaken rond de uitgifte van dit pand diepgaand onderzocht te worden.

Inleiding

Ter inleiding geven wij u hieronder een overzicht van de belangrijkste feiten die uit het dossieronderzoek naar voren komen.

1. Het Utrechts Nieuwsblad besteedde op 7 maart 2000, onder kop "Stadsboerderij Oosterkade afgepeld' aandacht aan het pand Oosterkade 6-7-8:"Van de voormalige drie woonhuizen, waarin de boerderij was opgedeeld, is weer één gerieflijk en comfortabel woonhuis gemaakt" (bijlage 1).   

   Aan het slot meldt het artikel:

   "Het Maarssens Bouwbedrijf kocht op inschrijving de boerderij van de gemeente Utrecht met de plicht tot verbeteren". 

2. Navraag leerde ons dat hier geen sprake is geweest van koop op inschrijving. Immers op 2 juni 1997 stelde het college de raad voor om het pand in erfpacht uit te geven aan het Maarssens Bouwbedrijf - MBB - (bijlage 2, GV 1997, nr.155). De raad keurde dit voorstel goed.
3. In het voorstel van 2 juni 1997 wordt verwezen naar een eerder raadsvoorstel, nl. van 6 februari 1997 (GV 1997, nr. 49), betreffende de intentieovereenkomst Gansstraat e.o., op 16 september 1996 gesloten tussen de gemeente Utrecht en het MBB (bijlage 3).
4. In deze intentieovereenkomst wordt vermeld dat het pand Oosterkade 678 eigendom is van de Stichting Woningbedrijf Utrecht (thans Mitros) en dat de gemeente dit pand van Mitros zal aankopen en daarna direct in erfpacht aan MMB zal uitgeven.
5. Ook vermeldt de intentieovereenkomst dat het MBB zich verplicht het pand te restaureren en "te verbouwen tot een aantal appartementen".
6. Op 18 maart 1996 brengt makelaar drs. J.A. Blom in opdracht van de gemeente Utrecht een taxatierapport uit m.b.t. Oosterkade 6-7-8 (bijlage 4).Dit taxatierapport wordt weliswaar in de raadsvoordracht van 2 juni 1997 genoemd, maar is nooit voor de raad ter inzage gelegd. 
7. Het taxatierapport vermeldt o.a.:- Doel van de taxatie. Ten behoeve van een eventuele aankoop t.b.v. de handhaving c.q. realisering van vier woningen dient de onderhandse verkoop-waarde, vrij van huur en gebruik te worden vastgesteld.- "Gebruik en bestemming: deze voormalige boerderij is sinds jaren verdeeld in vier woningen, drie met entree aan de Oosterkade en één aan de Wulpstraat. De gemeente wil deze bestemming handhaven."- Ligging. Het perceel ligt aan de rand van het oude centrum van Utrecht, goed bereikbaar per stadsbus en per auto. Via de Oosterkade en de Wulpstraat is geen doorgaand verkeer mogelijk, hierdoor is de lokatie relatief rustig. Op een afstand van circa 50 meter is de Catharijnesingel-Gansstraat wel een drukke verkeers-weg; dit levert in de tuinen aan de westgevel enige geluidsoverlast op".- "In verband met de vereiste spoed heb ik uitsluitend Oosterkade 7 bezichtigd, 6 en 8 niet. Oosterkade 7 bood wel toegang tot verreweg het grootste deel van het pand. Gezien het bovenstaande acht ik de precieze indeling en de nu aanwezige voorzieningen niet van belang".

   - "Verkoopwaarden nieuwe woningen. Gezien het karakter van het pand, de fraaie ligging dichtbij de binnenstad, de mogelijkheden van een privé-parkeer-plaats en een buitenberging, en de netto woonoppervlakte van circa 90 m2, schat ik de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik na realisatie op circa f 300.000,-- vrij op naam per woning",
   en: "Verkoopopbrengst 4 x f 300.000,-- = f 1.200.000,--."

   - De makelaar becijfert de stichtingskosten vervolgens op f 905.000,-- en taxeert uiteindelijk de onderhandse verkoopwaarde op f 295.000,--. 

8. Terug naar de raadsvoordracht van 2 juni 1997.Als gezegd wordt in de voordracht wel de eerdere intentieovereenkomst gememoreerd en wordt verwezen naar de taxatie, maar het taxatierapport zelf wordt niet ter inzage gelegd voor de raad.In de voordracht vermeldt het college dat het pand getaxeerd is op f 295.000,--, maar volgens het college is dit bedrag te hoog:"De reden hiervoor is gelegen in het feit dat de uitgifte in erfpacht verband houdt met de totale herontwikkeling van het gebied Gansstraat e.o. Deze herontwikkeling moet gezien worden als een risicovolle ontwikkeling, o.a. gezien de verkeersproblematiek. Gezien het feit, aldus het college, dat de uitgifte in erfpacht van Oosterkade nrs. 6, 7 en 8 gekoppeld is aan de herontwikkeling van het gebied Gansstraat e.o. wordt de huidige uitgifte-prijs aanvaardbaar geacht."Het college stelt de raad dan voor het pand uit te geven voor f 160.000,-- en de raad keurt dat voorstel goed. 
9. In de raadsvoordracht maakt het college echter geen melding van het feit:(a) dat het pand Oosterkade 6-7-8 voorheen uit vier woningen bestond,(b) dat MBB op grond van de intentieovereenkomst verplicht was er een "aantal appartementen" in te maken en(c) dat de makelaar in zijn taxatie uitging van vier appartementen. 
10. Op 15 augustus 1997 wordt in het kadaster de akte houdende uitgifte in erfpacht ingeschreven (bijlage 5) In de akte wordt geen melding gemaakt van enige verplichting van MMB o.g.v. de intentieovereenkomst. De afkoopsom van de erfpachtcanon bedraagt f 160.000,--.
11. Goed vier maanden later, op 22 december 1997, verkoopt MBB op haar beurt het recht van erfpacht op het pand Oosterkade 6-7-8 aan haar eigen directeur, de heer L.T.P. Bon, onder dezelfde voorwaarden, waaronder de restauratieplicht.De verkoopprijs bedraagt f 240.000-,-- (bijlage 6). 
12. Na afronding van de restauratie doet het UN hiervan verslag in voornoemd artikel van 7 maart 2000.

Reactie SP

Naar de mening van de SP volgt uit het bovenstaande dat het college de raad een aantal keren onjuist danwel onvolledig heeft geïnformeerd en op een aantal punten in strijd met de afspraken tussen de gemeente en MMB heeft gehandeld.

Bovendien heeft het MMB zich niet aan de afspraken met de gemeente gehouden en daarnaast in vier maanden tijd een winst geboekt van f 80.000,--.

Immers:

1. Ten onrechte heeft het college in de raadsvoordracht van 2 juni 1997 geen melding gemaakt van het feit dat in het pand Oosterkade 6-7-8 oorspronkelijk uit vier woningen bestond en dat tussen de gemeente en het MBB nadrukkelijk was overeengekomen dat in het pand weer vier woningen c.q. appartementen moesten worden gerealiseerd.
2. Ten onrechte heeft het college bij de raadsvoordracht van 2 juni 1997 niet het taxatierapport van makelaar Blom overlegd, ook werd het rapport niet als bijlage ter inzage gelegd.
3. In de toelichting op het raadsvoorstel van 2 juni 1997 stelt het college dat de herontwikkeling wordt gezien als een risicovolle ontwikkeling, o.a. gezien de verkeersproblematiek. In feite is er echter geen risico van betekenis aanwezig.
4. Het MMB en haar directeur waren bekend met het feit dat tussen de gemeente Utrecht en het MBB was overeengekomen dat er in het pand weer vier woningen gerealiseerd moesten worden. Toch heeft MBB-directeur Bon 'gewoon' het hele pand verbouwd tot één woning, nl. zijn eigen woning.
5. De uitgifteprijs van f 160.000,-- was niet reëel en leverde het MBB, danwel haar directeur de heer Bon, in vier maanden tijd een winst op van niet minder dan f 80.000,--, zijnde de helft van de aankoopsprijs. Tegelijk is de gemeente Utrecht minstens voor dat bedrag benadeeld.

Vragen

Dat brengt de SP tot de volgende vragen:

1. Is het college bereid de gehele gang van zaken rond de uitgifte in erfpacht van het pand Oosterkade 6-7-8 diepgaand te laten onderzoeken en daarover de raad te informeren binnen vier weken na heden?
2. Waarom was het college van mening dat de gemeente het pand in kwestie, dat eigendom was van Mitros, moest aankopen t.b.v. uitgifte aan MBB?
3. Op welke datum heeft Mitros het pand aan de gemeente verkocht?
4. Tegen welk bedrag heeft Mitros het pand aan de gemeente verkocht?
5. Is de voorgenomen verkoop van het pand door Mitros conform de eisen van de Woningwet en het BBSH aan het gemeentebestuur gemeld?Zo ja, wanneer? Hoe heeft het gemeentebestuur hierop gereageerd?Zo nee, waarom niet? 
6. Waarom heeft het college bij de raadsvoordracht van 2 juni 1997 geen afschrift van het taxatierapport overgelegd of ter inzage gelegd?
7. Waarom heeft het college in de raadsvoordracht van 2 juni 1997 geen melding gemaakt van de overeenkomst met MBB inhoudende dat in het pand weer vier woningen gerealiseerd moesten worden?
8. Waarom heeft het college in overeenkomst tot uitgifte in erfpacht geen kettingbeding met boeteclausule opgenomen in geval van een bovenmatige winst voor MBB bij doorverkoop van het pand binnen een bepaalde tijd?
9. Is het college het met de SP eens dat de in de voordracht van 2 juni 1997 genoemde risicovolle ontwikkeling o.g.v. de verkeersproblematiek niet op feiten berust en ook niet vermeld wordt in het taxatierapport?
10. Is het college het met de SP eens dat, aangezien het taxatierapport een verkoopwaarde adviseerde van f 295.000,--, het college dat bedrag in ieder geval aan de raad had moeten voorstellen, zeker nu het college het taxatierapport zelf niet overgelegd had?
11. Is het college het met de SP eens dat het MMB onbehoorlijk, althans in strijd met hetgeen maatschappelijk betaamt, heeft gehandeld door eerst het pand te verwerven voor f 160.000, terwijl de waarde op f 295.000,-- was getaxeerd, en vervolgens het pand vier maanden later met een winst van niet minder dan f 80.000,-- door te verkopen aan haar eigen directeur?
12. Geldt niet hetzelfde vanwege het feit dat het MBB en haar directeur wisten dat er vier woningen moesten worden gerealiseerd, terwijl MBB-directeur er toch slechts één woning in realiseerde?
13. Is het college vanwege de hiervoor geschetste omstandigheden bereid om in ieder geval de winst van f 80.000,-- van MMB terug te vorderen?Zo nee, waarom niet?

Graag zie ik op korte termijn uw antwoorden tegemoet.

Tevens verzoek ik u deze brief met bijlagen aan alle raadsleden te verstrekken.

Hoogachtend,

namens de SP-fractie,

R.F. Ruers

In Utrecht staat een huis...

• Brigittenstraat 5
• Oosterkade 6-7-8
• complex Domstraat